Miras, Ev ve Arsa Satışında Yeni Dönem! Milyonları İlgilendiren İki Kritik Düzenleme

Ticaret Bakanlığı ve Adalet Bakanlığı (12. Yargı Paketi) iş birliğiyle emlak ve miras hukukunda devrim niteliğinde adımlar atıldı. İcra İflas Kanunu'nun 114. maddesinde yapılan değişiklikle, aile içi miras davalarını ve taşınmazların değerinin altında satılmasını engelleyecek yeni sistem hayata geçirildi.

1. Miras Kalan Taşınmazların Satışında Aile İçi Öncelik Dönemi

Miras kalan ev, arsa veya tarla gibi gayrimenkullerin satışında aile üyelerinin mahkemelik olmasını engelleyen ve mülkün yabancılara gitmesini önleyen yeni bir ihale usulü getirildi.

Yeni Sistem Nasıl İşleyecek?

• İlk İhale Sadece Mirasçılara Açık: Miras kalan taşınmaz için açılan ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında ilk artırmaya sadece mirasçılar katılabilecek. Akrabalar dahil üçüncü şahıslar ilk ihaleye giremeyecek.
• Gerçek Değerini Eksper Belirleyecek: Mülkün muhammen (takdir edilen) bedeli uzman eksperler tarafından tespit edilecek.
• %100 Bedel Şartı (Değer Altında Satış Yok): Mirasçılar arasındaki ilk artırmada teklif, muhammen bedelin %100'ünü ve paraya çevirme/paylaştırma masraflarını karşılamak zorunda. Böylece hiçbir mirasçı hakkını kaybetmeyecek, mülk değerinin altında satılamayacak.

Sadece Mirasçılara Özel İhale İçin İki Kritik Şart

İhalenin dışarıya kapatılması için şu iki şartın aynı anda sağlanması gerekiyor:

1. Taşınmazın tüm maliklerinin mülkü miras yoluyla edinmiş olması.
2. Mirasçılar dışında hiçbir üçüncü kişinin mülkiyette hissesinin bulunmaması.

⚠️ İstisna Durumu: Eğer mirasçılardan biri, daha önce hissesini aile dışından üçüncü bir kişiye devretmiş veya satmışsa bu kural uygulanmaz. İhale ilk andan itibaren herkese açık olarak yapılır.

2. Sosyal Medyada Emlak İlanlarına "Yetki" İstisnası

Emlak sektörünü ilgilendiren diğer düzenleme ise sosyal medya ilanları için yapıldı:

• Bir süredir emlakçıların sosyal medyada ilan paylaşması yasaktı.
• Yeni kararla birlikte, Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ile uyumlu ve yetki belgesi alınmış konutlar için bu yasak kaldırıldı.
• Yetkili emlakçılar, doğruladıkları portföyleri sosyal medya üzerinden yasal olarak ilan edebilecek.

Mirasçılar Ne Yapmalı? (Özet Tavsiye)

Miras kalan taşınmazı satın almak isteyen aile üyelerinin; eksper tarafından hazırlanacak kıymet takdiri raporunu yakından takip etmesi, mülkün tam muhammen bedelini ve masrafları kapsayacak finansmanı önceden hazırlaması gerekmektedir.