NTV yer alan haberde Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı'nda tapuda ekspertiz uygulamasına yer verilmesi, konut alacak binlerce kişide soru işareti yarattı. Tapudaki satışlarda belediye rayiçlerine yerine, bağımsız ekspertizin vereceği fiyatın esas alınması planlanıyor. Bu konuda bir yasal düzenleme var mı? Tapuda ekspertiz raporu nedir? Tapuda ekspertiz raporu kimlere zorunlu? Ekspertiz raporu zorunluluğu tapu harçlarını artırır mı? Tapuda alım satım vergisi ne kadar olabilir? Soruların yanıtlarını Yeminli Mali Müşavir Abdullah Tolu ntv.com.tr için yazdı.
Haberler - ntv.com.tr 07.12.2022 - 11:43

2023 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı’nın yayınlandığı 25 Ekim’den bu yana başlayan “tapuda ekspertiz polemiği” devam ediyor. İnanılır gibi değil, son derece açık olmasına rağmen bu konuda kamuoyu yanlış bilgilendirilmeye devam ediyor.

TAPUDA ESKPERTİZ NEDİR? 

Konu, 2023 yılı başından itibaren tapuda yapılacak devirlerde ekspertiz raporu zorunluluğu getirilip getirilmediği, tapu devirlerinin 1 Ocak 2023 tarihinden itibaren bu raporlarda belirtilen bedeller üzerinden yapılıp yapılmayacağı ile ilgili.

TAPU EKSPERTİZ RAPORU GEREKLİ Mİ?

Hayır, kesinlikle doğru değil! Çünkü, bu konuda şu an için yapılan ve 2023 yılında yürürlüğe girecek herhangi bir yasal düzenleme bulunmuyor. 2023 yılında yapılacak genel seçimler dikkate alındığında, bize göre böyle bir düzenlemenin 2023 yılında hayata geçirilmesi mümkün değil.
EKSPERTİZ TARTIŞMASI NASIL BAŞLADI? 

Bu polemik tamamen 25 Ekim 2022 tarihli Resmi Gazete’de 6294 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ekinde yayınlanan “2023 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı”nda yer alan bir maliye politikası hedefinden kaynaklanıyor. Konu ile ilgili olarak söz konusu programın Tedbir 264.2. maddesinde yer alan açıklama aynen şu şekilde:

“Gayrimenkullerin vergilendirilmesinde esas alınan alım satım değerinin belirlenmesi ve beyanına ilişkin yeni bir sistem devreye sokulmak suretiyle vergide adalet pekiştirilecek ve vergileme etkinleştirilecektir. Bu çerçevede, ilgili, bakanlıklar sistemin tasarımı ve uygulanmasına ilişkin düzenlemeler ile gerekli altyapıyı birlikte oluşturacaklardır. Web tapu uygulamasıyla oluşturulan değerleme raporları ve alım-satım vb. işlemlerden elde edilen değerler ile SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşları ve değerleme lisansı sahibi değerleme uzmanlarınca düzenlenen değerleme raporlarının değer ve değere etki eden öznitelik verilerinin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Değer Bilgi Merkezine elektronik olarak anlık gönderilmesi sağlanacaktır.” (Programın 2- 2023 Yılı Programı Hedefleri ve Politikaları bölümünün 2.1.6 Maliye Politikası alt başlığı)
ZORUNLULUK YOK HEDEF VAR

İncelenmesinden de fark edileceği üzere, söz konusu metinde, 1 Ocak 2023 tarihinden itibaren tapuda yapılacak devirlerde ekspertiz raporu zorunluluğu getirildiğine dair bir açıklama yer almıyor, sadece bununla ilgili bir hedeften bahsediliyor.

Bu konu daha önce 2019 yılında TBMM’ye verilen Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi’nde yer aldı, ancak Plan ve Bütçe Komisyonu’ndan geçen söz konusu düzenleme maalesef TBMM’de Genel Kurul aşamasında Kanun Teklifi’nden çıkarıldı. Yani, o zaman da yasalaşmadı!

TAPUDA EKSPERTİZ RAPORU KİMLERE ZORUNLU? 

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından çıkarılan 15 Şubat 2019 tarihli ve 2019/1 sayılı Genelge ile, 4 Mart 2019 tarihinden itibaren yabancı uyruklu gerçek kişilerin gerek alıcı gerekse satıcı olarak taraf oldukları bütün satış işlemlerinde taşınmaz değerleme raporu aranılma zorunluluğu getirildi. Bu zorunluluk halen devam ediyor.

EKSPERTİZ RAPORU İÇİN YASA VAR MI?

Evet, böyle bir zorunluluk getirilebilmesi için, Tapu ve Harçlar Kanunlarında değişiklikler yapılması gerekiyor. Böyle bir değişiklik yapılmadan, tapuda yapılacak işlemlerde ekspertiz raporu aranılması söz konusu değil.
EKSPERTİZ RAPORU GEREKLİ Mİ? 

Devlet, maalesef şu an taşınmaz alım satımında olması gerekenin çok altında vergi ve tapu harcı alabiliyor. Burası hep gri alan olarak kaldı. Devletin gelir ihtiyacı dikkate alındığında, kayıt dışılıkla mücadele, vergilendirilebilir alanların ve vergilendirilebilir kapasitenin genişletilerek artırılması, bu gibi gri alanların kayıt ve disiplin altına alınarak vergi kaybının önlenmesi ve devlet gelirlerinin artırılması artık kaçınılmaz. Bu hususlar, vatandaşlar arasında adaletin sağlanması ve ülkemiz menfaati açısından da son derece önemli ve hassas.

Tapudaki alım satım işlemlerinde ekspertiz raporu aranılma zorunluluğu getirilmesi halinde, bu raporlarda belirtilen bedelin altında satış yapılamayacak, tapu devirlerinde ödenecek harç tutarı belirlenen değerler üzerinden belirlenecek, hem satıcılar hem de alıcılar arasında adaleti sağlayacak, devletin vergi kaybı önlenecek.

TAPUDA VERGİ KAYBI NE KADAR?

Her türlü önlem alınmasına ve yasal düzenleme yapılmasına rağmen taşınmaz devirlerinde maalesef tapu harcı başta olmak üzere gelir vergisi, kurumlar vergisi, KDV, veraset ve intikal vergisi ve emlak vergisinde ciddi kayıplar söz konusu. Vergi kaybının en büyük nedeni ise, eksik beyan veya beyan edilmeyen gerçek değerler. Bu şekilde oluşan vergi kaybının 7-8 Milyar Dolar civarında olduğu tahmin ediliyor. Yapılan araştırmalarda, tapuda gerçekleşen taşınmaz devirlerinin ancak yüzde 5’inin gerçek değerler üzerinden beyan edildiği tespit edilmiş durumda.

TAPUDA GERÇEK DEĞER ÜZERİNDEN SATIŞ NASIL YAPILIR?

Nedeni oldukça basit; alıcı ve satıcı arasındaki menfaat birliği var, tapu harcı ve diğer vergi oranları (gelir vergisi ve KDV gibi) çok yüksek. Örneğin, 3 milyon liralık bir ev gerçek değeri üzerinden tapuda devredilirse, toplam yüzde 4 oranında yani 120 bin lira tapu harcı ödenmesi gerekiyor, 60 bin lirasını alıcı, 60 bin lirasını ise satıcı ödeyecek. Alıcı ve satıcı aralarında anlaşarak bu evin devir işlemini tapuda 1 milyon lira üzerinden yaparlarsa, bu defa toplamda 40 bin lira tapu harcı ödeyecekler, 20 bin lirası alıcıya, kalan 20 bin lirası satıcıya ait. Sadece tapu harcındaki kayba bir bakar mısınız? Bir de taşınmazın 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde, kazancın yüzde 15’i ile 35’i arasında gelir vergisi ödenmesi gerekiyor. Satıcı bu vergiyi ödememek için de, tapuda düşük değer göstermeyi tercih ediyor. Tabli, bir de olayın KDV boyutu var.
ALT SINIR RAYİÇ BEDEL

Gerçek alım – satış bedeli üzerinden devir yapılması zorunlu değil miydi? Evet, zorunluydu.

Mevcut düzenlemelere göre de, gayrimenkul alım satım işlemlerinde tapu harcının, emlak vergisi değerinden (rayiç bedel) az olmamak üzere beyan edilen gerçek alım satım bedeli üzerinden ödenmesi gerekiyor. Tapuda yapılan işlemden sonra, beyan edilen alım satım bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının veya emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin tespit edilmesi halinde, eksik ödenen harç yüzde 25 vergi ziyaı cezası ile birlikte alıcı ve satıcıdan alınıyor.

"ANLAYIŞ DEĞİŞMİYOR"

Uygulama ve düzenleme bu yönde olmakla beraber, alıcı ve satıcılar daha az tapu harcı ödemek için tapu işlemlerini emlak vergisi beyan değeri üzerinden ödeme yolunu tercih ediyorlar ve emlak vergisi rayiç değerini kanuni tapu harcı matrahı olarak kabul ediyorlar. Bu konuda toplumda bir konsensüs sağlanmış durumda, ne yapılırsa yapılsın bu anlayış değişmiyor. Sistemde yakalanan çok az sayıda kişiye cezalı tarhiyat yapılıyor, hepsine yapılması teknik olarak da mümkün değil.

Markalaşmış ve belirli bir büyüklüğe ulaşmış gayrimenkul firmalarının konut veya iş yeri satışlarında gerek tapuda ve gerekse faturalamada gerçek satış bedelleri üzerinden işlem yapılıyor. KDV iadesi alan bu firmaların satış tutarları da ayrıca inceleniyor, yani bunlarda sorun yok. Sorun merdiven altı firmalar ile ikinci el satışlarda.

EKSPERTİZ TEK BAŞINA YETERLİ DEĞİL

Ekspertiz raporu sorunu tam olarak çözmez, başka şeylerde lazım!

Ekspertiz raporu aranılma zorunluluğu yaşanan sorunun büyük bir kısmını çözer ancak, aşağıdaki önlemlerle de desteklenmesi lazım.

- Tapu harcı oranı çok yüksek, alıcı ve satıcıdan yüzde iki olmak üzere toplamda yüzde 4. Tapu harcı oranı, hem alıcılar hem de satıcıların psikolojisini doğrudan etkiliyor. Evin bedeli ne olursa olsun, kimse yüksek tutarda tapu harcı ödemek istemiyor. Bu sorunu artık kökten çözmek gerekiyor. Tapu harcındaki bu psikolojik direnci kırmak bakımından, tapu harcı oranının yüzde bir veya yüzde birin altına çekilmesi gerekiyor.

- Şahısların ikamet olarak kullandıkları konutların satışı, bir defaya mahsus olmak üzere vergiden istisna tutulmalı.

- Ticari organizasyonun tanımı Gelir Vergisi Kanunu’nda yapılarak, bu organizasyon kapsamında yapılan taşınmaz satışları vergiye tabi tutulmalı, sayı ve skora dayalı vergileme anlayışından vazgeçilmeli.